8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》。
通知明確指出：
一、統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限，不再區(qū)分實(shí)施“限購”城市和不實(shí)施“限購”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。
二、首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加20個基點(diǎn)。
三、存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向金融機(jī)構(gòu)提出申請，由金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款，借款人也可向金融機(jī)構(gòu)提出申請協(xié)商變更合同約定的利率水平。
至此，呼聲高漲的存量房貸利率下調(diào)，終于落地。
新政為需求端減負(fù)
按照政策“時間表”：自9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人就可向金融機(jī)構(gòu)提出申請，協(xié)商變更合同約定的利率水平，或者新發(fā)放貸款置換存量房貸。
適用人群為2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個人住房貸款，或借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量住房商業(yè)性個人住房貸款。
具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，但調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。新發(fā)放貸款只能用于償還存量貸款，仍納入商業(yè)性個人住房貸款管理。
“此次降存量房貸利率的政策意義重大，是歷史上非常罕見的極具創(chuàng)新的政策工具。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出：“1994年中國建立了房貸制度，‘按揭貸款’一詞誕生。但這么多年購房按揭貸款市場中，從沒有‘中途調(diào)整存量房貸利率’一說。所以此次房貸政策具有歷史的突破性，其和最近兩年提前還貸數(shù)量增加、居民家庭月供壓力較大等有關(guān)。”
嚴(yán)躍進(jìn)特別提到：“這是政府和金融部門給予月供族的一個大禮包。政策鼓勵銀行給各客戶降房貸利率，從實(shí)際操作看，一些利率明顯偏高、房貸有違約風(fēng)險的客戶，或更可能爭取到此類優(yōu)惠政策。總之，近期銀行在積極制定規(guī)則和推進(jìn)服務(wù)，相關(guān)購房者要關(guān)注這項(xiàng)政策，因?yàn)槠浯_實(shí)關(guān)系到千家萬戶居民家庭的錢袋子。”
北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長趙秀池教授表示：“首套住房是剛性需求，是民生需求，其價格彈性、收入彈性都很低，首套住房需求買了房子就是用來自己住的，是真正體現(xiàn)房住不炒定位的，而首套住房剛需購房負(fù)擔(dān)往往負(fù)擔(dān)較重，因此從政策上多給予支持，有很大的積極意義。既有利于降低剛需購房者的負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)剛需者的住房夢，也有利于落實(shí)房住不炒定位，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。”
“政策到位，會刺激潛在剛需者入市，促進(jìn)住房需求釋放，既落實(shí)了房住不炒的地位，又滿足了剛需購房的民生需求，提高了住房水平，也使開發(fā)商能夠及時收回房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目墊付資金和貸款，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。”趙秀池特別提到：“房貸是長期貸款，長期來看宏觀經(jīng)濟(jì)是有經(jīng)濟(jì)周期的，貸款利率也會隨宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策而波動，從理論上講房貸利率一般是浮動利率，會隨貸款利率調(diào)整而調(diào)整。這次存量房貸利率調(diào)整也是基于這樣的變化。如果是基于LPR的浮動利率，會自然根據(jù)LPR波動而波動，1-2年內(nèi)存量房貸利率重新定價而下調(diào)的空間不大。”
存貸雙降劍指消費(fèi)
值得注意的是，近年來我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，借款人和銀行對于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債均有訴求。
其中，存量住房貸款利率的下降，對借款人來說，可節(jié)約利息支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險隱患。
在采訪中，記者發(fā)現(xiàn)：國有大行在內(nèi)的多家銀行于9月1日起再度下調(diào)存款掛牌利率，這也是繼今年6月初全國性商業(yè)銀行下調(diào)存款掛牌利率后再度下調(diào)。
同時，中國人民銀行9月1日宣布，決定自2023年9月15日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)外匯存款準(zhǔn)備金率2個百分點(diǎn)，即外匯存款準(zhǔn)備金率由現(xiàn)行的6%下調(diào)至4%。
結(jié)合8月17日，中國人民銀行在二季度《中國貨幣政策執(zhí)行報告》中提出的《合理看待我國商業(yè)銀行利潤水平》內(nèi)容中指出“商業(yè)銀行維持穩(wěn)健經(jīng)營、防范金融風(fēng)險，需保持合理利潤和凈息差水平”來看：降低存款利率是商業(yè)銀行降低成本、提供更多優(yōu)惠貸款利率的前奏。
本次下調(diào)存量房貸的背景中，8月LPR保持了穩(wěn)定。存款利率的下降，能夠保證銀行有一定的凈息差。在銀行發(fā)揮金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的作用同時為LPR有進(jìn)一步下調(diào)留下空間。
此外，目前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)向好，在這種情況下，降低房貸的利率，降低首付的比例，均有助于需求端的債務(wù)減負(fù)。尤其，對于高位站崗的剛需來說，是打破了高利率的“嘆息之墻”。同時，政策還在一定程度上降低樓市的入市和改善的門檻，有利于市場的快速修復(fù)。下調(diào)存款利率則釋放鼓勵公眾消費(fèi)的政策信號。只有消費(fèi)市場恢復(fù)才能真正帶動經(jīng)濟(jì)增長。
青島財(cái)經(jīng)日報/首頁新聞 記者 趙彭
責(zé)任編輯：李賽男
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